【公式】MARKET NEWS|グレーシアタワー三鷹|JR中央線・東京メトロ東西線「三鷹」駅直結1分|相鉄不動産と三菱地所レジデンスが贈る駅前商業一体「再開発」タワーマンション

グレーシアタワー三鷹[ 三鷹駅直結タワープロジェクト ]

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MARKET NEWS

01. なぜ、分譲マンションは値上がりしているのか?

首都圏の新築マンションならびに中古マンションはともに価格上昇を続けているが、その最たる理由は何か。
下のグラフは、国土交通省が発表する「不動産価格指数」である。
本来、条件の異なる不動産物件を同一品質とみなし、市場の動向を「種別ごと」にあらわしたものだ。
これを見るとマンション(区分所有)だけが大きく切れ上がり、一人旅のように上がっているのがわかる。

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不動産価格指数(全国)
不動産価格指数(全国)

「不動産価格指数」は個別の特性を除去し<同一品質の物件>とみなした場合に月ごとの不動産市場の動向を把握する手法を用いて算出している。2010年1月~12月の平均値を100とし基準化。データ出典:国土交通省 (株式会社PRエージェンシーにてグラフ作成、発行元にて加工)

理由はいくつか考えられる。少子高齢化に伴う、「利便性の良い立地へ住み替える傾向」、共働き世帯の増加による「職住近接志向の高まり」。この2つのトレンドは、一戸建てよりマンションの方が相対的に選択肢は多いと考えるのが自然だ。
また、24時間換気の義務化や水回り設備の充実化など「マンションの住み心地がここ数年で飛躍的に向上した」といったことも関係していると考える。
しかし、「ひとつだけ理由を挙げよ」と聞かれたら、私は「相続税改正の影響」と答えるだろう。それはなぜか。

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02. 「節税効果」の期待が高まる分譲マンション。

下表は、「相続税2015年1月改正内容」を抽出したもの。ポイントは「基礎控除の減額」。
改正前に比べると「控除額が4割も圧縮」された。これにより、相続税を納める対象が1.5倍~2倍にまで増えると話題になったくらいだ。「それなら節税対策として、時価より(相続時の算定基準となる)評価額が低くなりやすいマンションに替えておこう」と市場が活性化した。
改正は2013年3月30日公布だが、これは「不動産価格指数上昇のタイミング」とピタリと合う(はじめのグラフ参照)。
つまり、制度改正(2015年1月)を待たずしてマーケットが反応したのである。それだけ、改正のインパクトが強かったということだ。

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<1> 基礎控除の減額 <2> 税率・控除額の変更

今更聞けない!?「相続税対策」

森下清隆
税理士森下清隆
税理士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士。大手不動産会社にて、資産家への相続対策や土地活用に関するコンサルティング業務に従事したのち、東京都文京区に税理士事務所を開設する。不動産全般に詳しい税理士として、全国で税金セミナーを行なっている。
預金をマンションに転換することで
相続税の節税が可能に
相続税の計算では、財産の種類ごとにその評価方法が定められている。下記のモデルケースをご覧いただこう。
預金はその金額(および経過利子)が相続税評価額となるため、8,000万円の預金(および経過利子)の相続税評価額は8,000万円となる。しかし、その預金で自己居住用のマンションを購入すると相続税評価額は5,600万円に、さらにそのマンションを賃貸すると4,208万円まで相続税評価額が下がることになる。
このように相続税評価額が下がるのは、預金とマンションの評価方法が異なることと、そのマンションを賃貸することで評価減が適用されるためである。モデルケースのように購入価額が8,000万円のマンションでも、相続税評価減により、相続税評価額を約半額まで圧縮することが可能となる。
また、相続税評価額が下がることで、相続税額も減少し、相続税の節税が可能となる。
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モデルケース※1
モデルケース
  • ※1モデルケースは一般的な評価方法に基づく計算例である。租税回避行為と認定されると異なる評価が行われる場合がある。詳しくは税務署又は税理士にお問い合わせを。
  • ※2マンションの購入価額は土地価額と建物価額とで構成されており、モデルケースではマンション購入価額における土地価額割合50%、建物価額割合50%とし、土地価額は公示価格水準と仮定。
  • ※3自己居住用マンションの土地の相続税評価額を土地購入価額の80%、建物の相続税評価額を建物購入価額の60%として算出。
  • ※4賃貸用マンションの土地の相続税評価額の算定式=自己居住用マンションの土地の相続税評価額×(1-借地権割合70%×借家権割合30%)より。マンションが建築されている敷地の借地権割合を70%として計算した。※5 賃貸用マンションの建物の相続税評価額の算定式=自己居住用マンションの建物の相続税評価額×(1-借家権割合30%)より。

他にも、マンション価格上昇の背景には「住宅ローン控除の拡充(2014年3月までは最大200万円が2014年4月最大400万円に)」「超低金利(アベノミクス第一の矢「異次元の金融緩和」)」「首都圏における人口増加(=需要拡大)」「新築マンション供給戸数の慢性的減少(一時の年間8万戸から半減以下)」などが挙げられるだろう。
このように、価格上昇の要因は単一ではなく、税制や行政施策、人口の動向等、複数の要因が考えられる。

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では、現状「新築マンションの売れ行きはどうか」と言えば、すべてが好調というわけではない。
好不調が鮮明で「二極化傾向が強まる一方」にある。マンション購入検討者はシビアで、なかでも資産価値に重きを置く人たちは価格以上に「好条件の網羅」にこだわる。どういうことかこの次で説明しよう。

03. 好条件プロジェクトが価格相場を牽引・売れ行きは二極化。

マンション市場は、もはやマイホーム需要だけでは語れなくなった。それは前項で述べた通り。「相続税対策」としての需要、それに低金利の環境をいかした「資産運用」としての需要も盤石だ。
これらの需要群について、その「顧客特性」や「求める物件の条件」等を下の表を元に、簡単に解説してみたい。

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需要群

まず、①マイホーム需要については、前述のとおり「共働き世帯」や「子育てが終わったシニア世帯(一戸建てからの住み替え層)」などが「職住近接」「利便性の良い立地」に注目する。
住宅ローン控除の拡充(10年間で最大400万円)は、共働き夫婦それぞれが活用する場合、高額物件ほど比較的その恩恵を享受しやすいといえるだろう。又、「低金利」によって住宅ローン返済額を抑えられるため、比較的、高額物件に手が届きやすくなった。

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次に、②相続税対策は、全国の富裕層が購買対象になる。
複数戸購入も珍しくない。地元や勤務地といったキーワードがあてはまらず、「とにかく著名な地名、駅名」「目立つ建物」「将来引き継ぐ予定の家族からも同意を得やすい」等が条件に。
一言で表すと「わかりやすい物件」となり、(全国に知れ渡るほどの)著名な地名の大規模マンションや再開発の超高層(タワー)マンション等が候補に挙がりやすい。

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最後に、③資産運用については、その運用規模が大きい人ほど、利回り以上に「安定収入」「トラブルの少ない」物件を好む傾向にある。
希少立地、信頼のおける売主・施工、築浅・新築といったキーワードが響きやすいといえるだろう。

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これら異なる需要群(①~③)が、それぞれの思惑で検討を進めていくわけだが、肝心なことは「結果として、都心(または、郊外の中核的位置づけとなるロケーションや駅)、駅前や駅近、大規模、超高層(タワー)、大手売主といった条件を有する物件に集中する傾向にある」ことだ。したがって、こうした条件をより網羅できたプロジェクトは「周辺相場より高くても引き合いが強い」。これが、現在の二極化市場の実態である。(文:坂根康裕)

まとめ

坂根康裕
住宅評論家坂根康裕
1987年リクルート入社。
「都心に住む」「住宅情報スタイル 首都圏版」編集長を経て、2005年独立。
WEBマガジン「家の時間」編集長、All About「高級マンション」ガイドも務める。日本不動産ジャーナリスト会議会員。
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